09.12.2019 · Els vicis ocults en la compravenda entre particulars. Com cal reclamar?

En qualsevol contracte de compravenda la confiança juga un paper fonamental. I, sobretot, en el comprador que presumeix que el bé que adquireix està en perfecte estat d’ús. Si és així, cap problema, però… què succeeix si un cop feta la venda es detecta que el que s’ha comprat té defectes que no es veuen a simple vista? Té defensa el comprador enfront d’aquesta situació? Li ho expliquem…


 

Comprar un cotxe o un habitatge és sempre una gran inversió. Per això hem de tenir en compte els anomenats vicis ocults que no es contemplen a simple vista. Moltes persones són víctimes de casos de vici ocult després d’adquirir un vehicle o un habitatge i no saben ben bé què fer o si es pot reclamar.

En qualsevol contracte de compravenda la confiança juga un paper fonamental. I, sobretot, en el comprador que presumeix que el bé que adquireix està en perfecte estat d’ús. Si és així, cap problema, però… què succeeix si un cop feta la venda es detecta que el que s’ha comprat té defectes que no es veuen a simple vista? Té defensa el comprador enfront d’aquesta situació?

Per a tractar de donar resposta a aquest interrogant, el nostre ordenament jurídic contempla la figura del “vici ocult” i de la corresponent responsabilitat del venedor quan aquell es produeix.

Què és un vici ocult? 

Un vici ocult en la compravenda és un defecte greu que no estava a la vista i que no era possible de conèixer pel comprador en el moment de la compra i que una vegada conegut disminueix tant la utilitat de la cosa venuda o la fa impròpia per al seu ús, que el comprador no l’hauria comprat o hauria pagat menys per ella (així es defineix “vici ocult” en l’article 1484 del Codi Civil).

En aquesta circular ens referim a la compravenda entre particulars, a la qual és aplicable el Codi Civil i per tant el “sanejament per vicis ocults”. Si actuéssim com a consumidors, s’aplicaria el que es disposa en la normativa de protecció als consumidors i usuaris.

Per tant, el vici ocult és, en principi, un defecte (o mal) en la cosa o bé que es ven i que no podem detectar en el moment de la compravenda. Però perquè aquest defecte tingui conseqüències jurídiques, -és a dir, perquè doni dret al comprador a reclamar per això-, no n’hi ha prou que existeixi, sinó que ha de complir amb una sèrie de requisits:

A.- Que el defecte (o mal) sigui previ a la compravenda. La càrrega de la prova de quan es va produir li correspon al venedor i si aquest pot demostrar que el mal no existia abans de la compravenda, podrà oposar-lo enfront de la reclamació del comprador.

B.- Que el defecte (o mal) sigui greu i que influeixi decisivament en la decisió de compra. És necessari que, d’haver-ho conegut, el comprador no hagués tancat el negoci, o hagués contractat amb altres condicions (normalment, amb una rebaixa en el preu a pagar).

Ara bé, el defecte ha de ser d’una entitat important, però no ha d’inutilitzar la cosa o bé per a l’ús previst, ja que en aquest cas, el comprador no haurà de reclamar per vicis ocults, sinó que haurà d’optar per una altra mena d’accions.

C.- Que el defecte (o mal) estigui ocult. En cas que el defecte sigui fàcilment detectable el comprador no tindrà dret a reclamar. Almenys, no com a vici ocult.

En aquest sentit, té molta importància la capacitat del comprador d’haver pogut detectar el defecte abans de la venda. Així, els tribunals han considerat que l’experiència o els coneixements professionals del comprador poden invalidar la seva reclamació per vicis ocults, en entendre que podia haver-los detectat sense especial dificultat en el moment de la compravenda (p. ex., una fallada en el funcionament del motor d’un cotxe que pot suposar un vici ocult per a un comprador sense coneixements d’automòbils, pot no ser-ho si el comprador del vehicle és un mecànic).

Com es pot reclamar?

La norma que tracta sobre aquesta problemàtica és el Codi Civil, però sense aplicar un règim de protecció específic i recollint tres possibles tipus d’acció per al comprador, cadascuna d’elles amb pressupòsits i conseqüències diferents:

A.- DEVOLUCIÓ:

Acció redhibitòria. Es regula en l’article 1.486 del Codi Civil, i permet al comprador desistir del contracte, lliurant el bé o la cosa adquirida i podent recuperar les despeses corresponents a l’operació. I, a més, en el cas que pogués demostrar que el venedor coneixia els vicis ocults abans del lliurament, el comprador podrà exigir-li una indemnització pels danys i perjudicis causats (si n’hi ha).

B.- REBAIXA EN EL PREU:

Acció “quanti minoris”. També es regula en l’article 1.486 del Codi Civil i, en essència, el que pretén és una minoració el preu del bé. Per a això s’hauran de valorar els danys per mitjà de pèrits i el valor resultant del peritatge es restarà al preu de l’operació.

C.- ADEQUACIÓ:

Sanejament. Es regula en l’article 1.484 del Codi Civil, i permet al comprador exigir al venedor l’adequació de la cosa per a la fi al qual se la destina.

Arribats a aquest punt cal fer dos advertiments importants:

  • Aquest règim s’aplica a les operacions entre particulars i no a les que es produeixen entre consumidors i professionals, que disposen del seu règim legal propi.
  • L’acció de reclamació de vicis ocults té un termini molt breu de prescripció, concretament de 6 mesos des del lliurament del bé.

En el cas que transcorri el termini de 6 mesos i no s’hagi pogut acudir als tribunals, quedarà l’opció de reclamar judicialment, per motius generals relacionats amb el contracte de compravenda (i no per vicis o defectes ocults). Per exemple, podem utilitzar l’acció de resolució del contracte per incompliment de les obligacions d’una de les parts (art. 1124 del Codi Civil) o l’acció de nul·litat per haver prestat la part compradora el seu consentiment en el contracte per error o dol (utilitzar engany perquè un dels contractants subscrigui el contracte, que sense aquest engany, no hauria fet).

El perjudicat podrà triar entre exigir el compliment dels pactes o rescindir el contracte, amb el rescabalament dels danys i perjudicis causats en tots dos casos.

Es poden posar en contacte amb nosaltres per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.