29.07.2019 · Comissions d’amortització anticipada del préstec hipotecari

La nova Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (coneguda com la nova “Llei hipotecària”), amb efectes des del passat 16 de juny, ha introduït diversos canvis entre els quals trobem els que afecta a les comissions que pot cobrar el banc en cas de cancel·lació anticipada (total o parcial) del préstec hipotecari.


 

Una de les qüestions més rellevants per al deutor del seu préstec hipotecari és en quines condicions i amb quins costos pot retornar tot o part d’aquest préstec abans dels terminis pactats.

La Llei 5/2019 introdueix importants novetats, que en termes generals milloren la situació dels prestataris.

Atenció. La nova normativa sobre hipoteques rebaixa les comissions màximes que pot cobrar el banc per cancel·lació anticipada de la hipoteca.

Reemborsament anticipat i preavís

La nova Llei contempla el dret del prestatari de reemborsar anticipadament totalment o parcial el préstec.

En cas d’exercitar aquest dret, el prestador està obligat a remetre al prestatari en el termini màxim de tres dies hàbils informació necessària per a avaluar l’opció de reemborsament anticipat en paper o un altre suport durador que inclogui com a contingut mínim la quantificació de les conseqüències que té per al prestatari la liquidació total o parcial de les seves obligacions abans de la finalització del contracte de préstec, exposant amb claredat les hipòtesis raonables i justificables que s’hagin pres en consideració per a la seva elaboració.

Preavís: les parts poden pactar en el contracte un termini de comunicació prèvia que no pot ser superior a un mes.

Atenció. El prestador està obligat a facilitar al prestatari, en el termini màxim de tres dies hàbils des que el sol·liciti, informació sobre les conseqüències de l’amortització que sol·liciti.

Compensació per al prestador

També es modifica la compensació (règim de comissions) per al prestador pel reemborsament anticipat, que difereix segons el tipus de préstec i que no podrà excedir dels següents percentatges:

  1. En els contractes de préstec a tipus d’interès variable o en trams a interès variable, les parts podran establir una comissió per a algun dels dos següents supòsits excloents entre si:

(a) Durant els cinc primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,15% del capital reemborsat anticipadament.

(b) Durant els tres primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,25% del capital reemborsat anticipadament.

Després del tercer o cinquè any, el banc no pot cobrar-li comissió.

  1. En els casos de novació del préstec o de subrogació del creditor, sempre que suposi la conversió del préstec de tipus variable a tipus fix:

(a) Durant els tres primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,15% del capital reemborsat anticipadament.

(b) Després dels tres primers anys de vigència del préstec, no es podrà exigir cap compensació.

  1. En els contractes de préstec a tipus d’interès fix o en trams a interès fix en els quals es produeixi reemborsament:

(a) Durant els deu primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 2% del capital reemborsat anticipadament.

(b) A partir dels deu primers anys de vigència, no podrà excedir del 1,5% del capital reemborsat anticipadament.

Límit general: la comissió no pot ser superior a la pèrdua financera que sofreixi el prestador.

La pèrdua financera es calcularà per disposició legal proporcionalment al capital reemborsat, per diferència negativa entre el capital pendent en el moment del reemborsament anticipat i el valor present de mercat del préstec. En relació amb aquest valor la llei disposa les següents regles a tenir en compte per al càlcul:

  • El valor present de mercat del préstec es calcularà com la suma del valor actual de les quotes pendents de pagament fins a la següent revisió del tipus d’interès i del valor actual del capital pendent que quedaria en el moment de la revisió en cas no produir-se la cancel·lació anticipada.
  • El tipus d’interès d’actualització serà el de mercat aplicable al termini restant fins a la següent revisió.

El contracte de préstec especificarà l’índex o tipus d’interès de referència que s’emprarà per a calcular el valor de mercat d’entre els que determini la persona titular del Ministeri d’Economia i Empresa.